ANFI SALES S.L., ANFI RESORTS S.L Y ANFI TAURO S.A.

La doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo de España que declara nulos los contratos de timeshare firmados a partir de enero de 1999 y que no cumplan con los requisitos de la Ley española (artículo 9 de la Ley 42/1998 de aprovechamiento por turno), o que se celebren con una duración mayor de 50 años, comenzó con los contratos de Anfi y sus resorts en Las Palmas de Gran Canaria.

Entre muchas sentencias, encontramos la STS nº 531/2016 de 14 de septiembre de 2016; STS nº 513/2016 de 21 de julio de 2016; STS nº 463/2016 de 7 de julio de 2016; STS nº 462/2016 de 7 de julio de 2016;  STS nº 449/2016 de 1 de julio de 2016; STS nº 446/2016 de 1 de julio de 2016; STS nº 385/2016 de 7 de junio de 2016; STS nº 354/2016 de 30 de mayo de 2016; STS nº 340/2016 de 24 de mayo de 2016; STS nº 306/2016 de 11 de mayo de 2016; STS nº 192/2016, de 29 de marzo de 2016;  STS nº 96/2016 de 19 de febrero de 2016; STS nº 460/2015 de 8 de septiembre de 2015; STS nº 431/2015 de 16 de julio de 2015; STS nº 775/2014 de 15 de enero de 2015; y la STS nº 774/2014 de 15 de enero de 2015.

En todas estas sentencias, el Alto Tribunal nos dice que los contratos de timeshare realizados al margen de la Ley española son nulos de pleno derecho. En concreto, aquellos que no cumplan con las exigencias del artículo 9 de la Ley 42/1998 de aprovechamiento por turnos, o bien que se hayan celebrado por una duración mayor a 50 años, que es el límite que dicha Ley establece.

Reseñamos por ejemplo el criterio del Tribunal Supremo en la STS 192/2016, de 29 de marzo de 2016:

En el presente caso no sólo falta cualquier referencia por la demandada Anfi del Mar S.A. a que el contrato estuviera sujeto a dicha modalidad de arrendamiento, sino que claramente se desprende de su contenido que no se ajusta a dicha previsión legal pues se «compra» un «derecho de asociación» a un Club para uso de un apartamento sin fijar la duración del contrato, que queda en este caso indeterminada cuando la ley exige que se concierte por un período de entre tres y cincuenta años, ni referirse a anticipo alguno de rentas. Excluida tal posibilidad, nos encontraríamos ante la constitución de un derecho real limitado –aunque en el contrato no se precise la naturaleza real o personal del derecho transmitido, faltando a la exigencia del artículo 9.1.2º- al que resultaría de aplicación la necesidad de determinación contenida en el artículo 9.1.3 º en cuanto el objeto ha de ser un alojamiento concreto, con mención de sus datos registrales y del turno que es objeto de contratación, y con indicación de los días y horas en que se inicia y termina. Al no cumplir en este caso el contrato con tales exigencias queda sujeto a la sanción de nulidad

(…)Al configurar el contrato con una duración indefinida, tampoco se cumple con las previsiones de la Ley 42/1998 que exige la fijación del tiempo por el que se establece el derecho o, al menos, de la duración del régimen (artículo 3). (…) En consecuencia, también por este motivo procede declarar la nulidad del contrato

SILVERPOINT VACATIONS S.L.

Los contratos de timeshare de Silverpoint Vacations S.L. (cuya antigua denominación era Resort Properties) están actualmente siendo declarados nulos de pleno derecho por el Tribunal Supremo en numerosas sentencias, entre las cuales están la STS  nº 453/2017 de 17 de julio de 2017; STS  nº 449/2017 de 13 de julio de 2017; STS  nº 438/2017 de 12 de julio de 2017; STS  nº 431/2017 de 10 de julio de 2017; STS  nº 373/2017 de 9 de junio de 2017; STS  nº 115/2017 de 22 de febrero de 2017; STS  nº 101/2017 de 15 de febrero de 2017; STS  nº 87/2017 y nº 88/2017 de 15 de febrero de 2017; STS  nº 78/2017 de 9 de febrero de 2017; STS  nº 56/2017 de 30 de enero de 2017; STS  nº 39/2017 de 20 de enero de 2017; STS  nº 38/2017 de 20 de enero de 2017; STS  nº 37/2017 de 20 de enero de 2017; STS  nº 19/2017 de 17 de enero de 2017 y la STS  nº 16/2017 de 16 de enero de 2017.

En todas estas sentencias el Alto Tribunal emplea los mismos razonamientos. En síntesis, los contratos vacacionales sobre los inmuebles Beverly Hills Club, Hollywood Mirage Club, Palm Beach Club, o Club Paradiso, entre otros que explota la marca Silverpoint Vacations S.L., son nulos de pleno derecho por haberse celebrado todos ellos sin cumplir los minuciosos y protectores requisitos del art. 9 de la Ley 42/1998 de aprovechamiento por turno española.

Reseñamos, a modo de ejemplo, el criterio del Tribunal Supremo de España en la reciente STS 438/2017, de 12 de julio de 2017:

En la sentencia recurrida se declara que este contrato no se refiere a un contrato de aprovechamiento por turno sino a un producto vacacional (membresía), completamente distinto, que la Ley 42/1998 no recoge ni menciona y que sí regula la Ley 4/2012 que por su ámbito temporal no es aplicable a estos contratos.

Esta sala debe declarar que si bien es cierto que la Ley 42/1998 no regulaba expresamente los contratos de producto vacacional, ello no significa que quedasen al margen de la regulación del fenómeno, pues como dijimos regulaba los aprovechamientos por turno o «similares»

(…) Precisamente por ese intento de fraude que intentaba eludir la aplicación de la mencionada directiva de 1994 y de la Ley 42/1998, se regulan en los arts. 12 y siguientes de la Ley 4/2012 los contratos de producto vacacional de larga duración, sometiéndolos a estrictos requisitos y a diversos formularios.

(…) Pero el acuerdo armonizador que efectúa la Directiva 2008/122, ampliando la regulación a los productos vacacionales, para evitar el fraude, ya se había anticipado en nuestra Ley 42/1998, pues dado que las directivas comunitarias son normas de mínimos nuestro legislador creó una regulación sistemática y amplia del aprovechamiento por turno a la vista de lo declarado debemos mantener que en el contrato analizado se pretende el uso periódico de unas semanas de vacaciones, en los turnos previamente adquiridos, en alojamientos susceptibles de uso independiente, con mobiliario y prestación de servicios accesorios, con pago de una notable cantidad por la compra del derecho y con gastos de mantenimiento anuales, con posibilidad de desistimiento, reventa, intercambio, en suma, estos contratos quedan integrados en el ámbito objetivo de regulación del art. 1 de la Ley 42/1998 .

Examinado el contrato se puede apreciar que en nada respetan los dictados de la Ley 42/1998, pues no se recoge el contenido mínimo del contrato que la ley establece en su art. 9. Se exigen anticipos, en un caso, que el contrato denomina «depósito» y no se fija plazo de duración del contrato. Es decir, más que incumplimiento parcial de la ley, estamos ante una falta de cumplimiento sistemático de la misma. Lo razonado hasta el momento nos lleva a declarar la nulidad radical de los contratos mencionados en este apartado, dado que de acuerdo con el art. 1.7 de la Ley 42/1998 se ha pretendido la formalización de contratos «al margen de la presente Ley».

CLUB LA COSTA

Si bien los contratos de este resort aún no han llegado a la instancia del Tribunal Supremo de España, la Audiencia Provincial de Málaga también declara nulos los contratos de membresía vacacional de Club La Costa por los mismos motivos que los del Alto Tribunal.

Reseñamos por ejemplo la SAP Málaga 359/2016 de 7 de julio de 2016:

suscribieron contrato con la demandada Club La Costa Leisure Limited, en fecha 5 de octubre de 2010, por tiempo indefinido, adquiriendo puntos que le otorgan derechos de socio del Club La Costa Vacation Club Limited, por precio de 28.210,56 euros, contrato que otorga un derecho personal para reservar y usar las unidades de alojamiento vacacionales reflejados en el Directo de Complejos o en la información on line de complejos, de acuerdo con el número de puntos adquiridos. Este contrato queda sometido a la Ley 42/1998 (…)  La cuestión queda así circunscrita, en primer lugar, a determinar si un contrato firmado estando en vigor la Ley 42/1998 relativo a régimen preexistente, puede o no estipularse por tiempo indefinido, con prohibición del contenido del artículo 3 de la Ley 42/98, que establece una duración de 3 a 50 años. Y al respecto ha de acudirse la Disposición Transitoria de la Ley 42/1998, que ha sido interpretada por el Tribunal Supremo, de lo Civil, Sección 1ª) Sentencia num. 96/2016 de 19 febrero (…) En consecuencia, aplicando la doctrina al caso que nos ocupa, el contrato de fecha 5 de octubre de 2010 es nulo de pleno derecho

Los contratos de propiedad fraccional también son declarados nulos por los Juzgados de Fuengirola (Málaga), dado que no cumplen los requisitos exigidos por las leyes protección a los consumidores. Citamos a modo de ejemplo la Sentencia 10/2015 de 16 de enero de 2015, del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Fuengirola:

El tercero de los contrato de fecha 29 de septiembre de 2011 supuso la compra de derechos fraccionales, (…) aparece unido a este contrato el pliego que fija los términos y condiciones del contrato llamado de compra fraccional, en el mismo, por lo que respecta al funcionamiento del sistema pactado, en la condición ”E” se recoge el depósito de derechos fraccionales, señalando que el solicitante acepta ceder y depositar al director, hasta la fecha de venta, todos los derechos del propietario a usar derechos fraccionales en periodos semanales en la propiedad asignada. Como documentos 22 y 23 de la demanda, se incorporan firmados los dos documentos informativos a los socios consumidores, proporcionando información generalizada sobre el producto contratado, pero a la vista de la regulación de la Ley 1/2007, se considera insuficiente. Una vez sentado lo anterior, la pretensión de nulidad contractual esgrimida por la parte actora debe ser estimada (…) Que estimando íntegramente como estimo la demanda deducida por la Procurador de los Tribunales Sra. Martín Rosa en nombre y representación de Don …….. y Doña ………, contra CLUB LA COSTA LEISURE LIMITED,

MACDONALD RESORTS SPAIN S.A. Y MACDONALD RESORTS LTD

Por aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo antes referida, también los contratos de timeshare de esta cadena de resorts en la Costa del Sol son declarados nulos de pleno derecho por nuestros Juzgados.

Reseñamos la reciente Sentencia 106/2017, de 3 de mayo de 2017, del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Fuengirola:

Lo que ocurre es que en nuestro caso se produce una clara  confusión  de  identidad   de  quién  era  la  parte  que  se  obligaba  ante  el consumidor pues pese a que en el contrato consta que es Macdonald Resorts LTD quien vende los derechos,  es sumamente relevante que Macdonald Resorts Spain SA se ofrece en la documentación aportada como entidad que ostenta también, al menos, la facultad de administración y venta de tales derechos. (…) procede la nulidad radical de los contratos litigioso una vez que no se respeta límite temporal exigido por la ley 42/1998 tal y como obliga la misma y el Tribunal Supremo en contratos como el que nos ocupa

Nuestros Juzgados también declaran nulos los contratos de timeshare de Macdonald Resort por vulneración de la Ley para la Defensa de los Consumidores. Reseñamos, verbigracia, la Sentencia 77/2016, de 1 de abril de 2016, del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Fuengirola:

La cuestión controvertida que motiva la presente litis, se centra en la determinación de la existencia de posible nulidad contractual respecto de los contratos suscritos entre la parte demandante y la entidad prestadora de servicios demandada, firmados al haberse incumplido por MCDONALD RESORTS SPAIN S.A. LEILA PLAYA CLUB (…) Es destacable además que nos encontramos en el marco de contratos de adhesión, en los que la entidad prestadora del servicio establece las estipulaciones oportunas sin que exista real igualdad de partes, ya que la contratación se basa en métodos “persuasivos” de captación de clientela, mientras que los futuros firmantes se encuentran disfrutando de un periodo vacacional, a la vez que por parte de los comerciales de la demandada se le ofrecen los productos y ventaja, sin que realmente se respete el periodo de reflexión necesario, ni el transcurso de un tiempo entre la explicación del producto y la firma del contrato, que además se califica de tracto sucesivo y de duración cuasi indefinida, cuyo contenido fue redactado de forma previa y unilateral por la vendedora e impuesto a la contraparte sin posibilidad de negociación o modificación de su clausurado. Una vez sentado lo anterior, la pretensión de nulidad contractual esgrimida por la parte actora debe ser estimada, con base en el incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 10 de la LGDCyU, y siguiendo las resoluciones emitidas en casos similares a los que nos ocupa por la Ilustrísima Audiencia Provincial de esta capital

RCI POINTS

También los contratos de RCI points se declaran nulos por nuestros Jueces al entrar en el ámbito objetivo de la Ley 42/1998 (en vigor desde 1999 hasta 2012), y quedar sujetos a la protección al consumidor que dicha Ley dispensa, así como las otras leyes para la defensa del consumidor.

Tal es el criterio, por ejemplo, de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, en la sentencia 86/2014, de 13 de marzo de 2014:

El primer punto controvertido y de debate es la norma aplicable al contrato litigioso, en el que la demandada es una mera intermediaria entre un régimen vacacional diversificado y de larga duración (RCI) y el cliente, y en el que lo que es objeto del contrato son tan solo unos puntos que permiten al cliente integrarse en el citado régimen vacacional, aplicando los puntos, conforme a las ofertas que establece RCI, a unos concretos usos vacacionales (alojamientos, y al parecer también viajes o servicios) y abonando las cuotas de mantenimiento del régimen vacacional. Ante ello, lo cierto es que, en principio, tal objeto no pudiera estimarse como integrado en la ley de aprovechamiento de inmuebles por turnos, sin embargo, no puede obviarse que del contrato se deriva que el objeto principal del contrato es el alojamiento en complejos destinados al uso vacacional o turístico compartido o a tiempo parcial, por lo que previendo la ley la nulidad de los contratos que integrando tal objeto no cumplan los requisitos que se establecen, por considerarse un fraude a la misma, que determina su aplicación, si debe, conforme a los razonamientos del juzgador a quo, aceptarse su aplicación al contrato litigioso.

(…) Sobre tal base, el análisis que realiza el juzgador a quo del contrato y la conclusión de su nulidad debe mantenerse íntegramente, pues, ciertamente, de lo actuado, cabe concluir que no sólo se han conculcado normas imperativas, como el plazo (que, en todo caso, como más beneficioso al cliente debe considerarse aplicable), o la imposibilidad del cobro de cantidad alguna antes del vencimiento del plazo para desistir( que se recoge también en la directiva para los contratos de productos vacacionales de larga duración), sino algo tan esencial como la correcta y adecuada información de los productos vendidos, derecho recogido por todas las normas citadas, y que, obviamente, más allá de los puntos, debe incidir en las reglas sobre su uso, los servicios a los que acceder a través de ellos, y los costes relativos a los mismos. Tal información, que necesariamente debe ser precontractual para que el cliente contrate con el debido conocimiento, y aún siendo cierto que la actora no aportó con su demanda toda la documentación que se le entregó inicialmente, tampoco queda suficientemente clara ni acreditada con la documentación que aporta la demandada, y ello sin que pueda admitirse, como información coontractual previa, la recibida directamente de RCI, después de formalizarse el contrato y transcurrido el plazo de desistimiento.