Instrumentos Legales

DERECHO SOBRE OBLIGACIONES Y CONTRATOS Y DERECHO DE LOS CONSUMIDORES

Los contratos son parte de nuestra vida diaria y todos necesitamos de ellos, si bien el Derecho Contractual es complejo.

¿QUÉ ES EL DERECHO SOBRE OBLIGACIONES Y CONTRATOS?

Cuando te encuentras empleado no tienes dudas de que existe un contrato. Cuando suscribes una póliza de seguro de vida, o compras una casa hay un contrato. Incluso cuando compras una botella de leche o el periódico en una tienda de tu barrio ese contrato se rige por la legislación sobre contratos. En esencia, cualquier acuerdo que se puede hacer valer en un Juzgado es un contrato. En Derecho Español, el Código Civil establece en su artículo 1261 que son tres los requisitos que deben concurrir en un contrato para que éste sea válido:

  • Consentimiento de los contratantes.
  • Objeto cierto que sea materia del contrato.
  • Causa de la obligación que se establezca.

LEGISLACIÓN APLICABLE

Ley 42/1998, de 15 de diciembre sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Esta ley fue fruto de la transposición de la Directiva 94/47 CEE del Parlamento Europeo y del Consejo de 26 de Octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. La primera novedad que se contiene en dicha norma es la prohibición del término multipropiedad, así como su vinculación a una cuota indivisa de la propiedad, dado que es erróneo hacer creer propietario a quien ostenta un derecho de uso por tiempo limitado. En cuanto a la duración del régimen se limita a cincuenta años, siendo nulos de pleno derecho aquellos que se transmitan con carácter indefinido o a perpetuidad. También se prohíbe el pago de anticipos dentro del plazo de desistimiento que es de diez días. Se trata de una ley omnicomprensiva que se aplica siempre que el inmueble afecto por el derecho de aprovechamiento por turno se encuentre en España. Se trata de derechos irrenunciables.

La Ley 4/2012, de 6 de julio deroga la ley 42/1998 y supone la adaptación a nuestro derecho interno de la Directiva 2008/122 CE. La principal novedad es que regula no sólo los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, sino también los contratos de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio. El periodo de desistimiento se amplía a catorce días naturales durante el cual se prohíbe el pago de anticipos. Se mantiene el periodo máximo del régimen y del derecho de aprovechamiento por turno a cincuenta años. Al igual que en la Ley 42/1998 se trata de derechos irrenunciables. La principal diferencia con ésta es la introducción de nueva modalidades de contratos que no hacen sino dificultar la aplicación de la ley española, volviendo nuevamente a abrir la puerta para que cometan los mismos abusos de antaño.

Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios.- Según el artículo 2 Ley 4/2012, la renuncia de los consumidores a los derechos que les otorga el mismo es nula, siendo asimismo nulos los actos realizados en fraude de ley conforme a lo previsto en el artículo 6. Pero la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en los contratos regulados en el RD-ley ha de remitirse a lo dispuesto en el TRLCU. Por ello, la Ley 4/2012, a diferencia de lo que acontecía bajo la vigencia de la Ley 42/1998, ha renunciado a enumerar cláusulas abusivas típicas en la contratación de estos contratos (algunos de ellos, de reciente aparición en el tráfico jurídico de la mano de la Directiva 2009).

A modo de ejemplo, son abusivas las cláusulas de sumisión a arbitraje salvo si se conciertan una vez surgida la cuestión discutida o -aquí la excepción carece de justificación-, si son de sometimiento al sistema arbitral de consumo o a un Tribunal especializado que pudiera constituirse siempre que en su composición participen, en régimen de igualdad, las organizaciones de consumidores. Ha de ser considerada abusiva la cláusula por la que el promotor se exonera de responsabilidad por el incumplimiento de la empresa de servicios o de la empresa de intercambio que ha ofrecido de forma vinculante, ha incluido en sus contratos y ha integrado en la escritura del régimen jurídico inmobiliario de aprovechamiento por turno obligatoriamente inscrita en el Registro de la propiedad. Es asimismo abusiva la cláusula por la que el profesional impone la calificación de una obligación como accesoria con el fin de negar al adquirente la opción por resolver el contrato en caso de incumplimiento.

Ley de Crédito al Consumo 16/2011.- Los préstamos (o cualquier forma de concesión de un crédito bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier medio equivalente de financiación, ex art. 1 Ley crédito al consumo16/2011 de 24 de junio) concedidos por el transmitente o por un tercero de acuerdo con éste para financiar la adquisición de derechos de aprovechamiento, intercambio, reventa o productos vacacionales de larga duración regulados por la Ley 4/2012 quedarán sin efecto cuando el adquirente ejerza las facultades que le confiere el artículo 12 en cuanto al desistimiento (art. 15 Ley 4/2012 y 77 TRLCU). Cualquier sanción o pena impuesta en los contratos de préstamo en previsión del ejercicio de este derecho, cuya incorporación al contrato queda expresamente prohibida (art. 15.2 Ley) ha de tenerse por no puesta (también art. 87.6 TRLCU). En los casos de subrogación del adquirente en el préstamo concedido al transmitente, la deuda frente al tercero subsiste a cargo del transmitente tras el ejercicio del derecho de desistimiento, ya que, como ahora más claramente dispone el artículo 15.3 de la Ley, quedará sin efecto la subrogación.