Evolución de la Multipropiedad

La multipropiedad nace en los años 60 en Suiza, y lo hace de la mano de Alexander Nette y su deseo por alquilar vacaciones gratuitas cada año. Tras la adquisición de varios Complejos que fueron vendidos a través del programa “derecho de uso compartido” en contraposición a la tradicional compraventa en escritura pública, consiguió convencer a la gente con el pegadizo eslogan que decía “que era más barato comprar el hotel que alquilar una habitación”.

En la América de los años 70, el concepto de multipropiedad enseguida arraigó en Florida, donde un pequeño número de promotores inmobiliarios, que estaban experimentando dificultades en la venta de propiedades dentro de una economía a la baja, empezaron a idear un nuevo modelo de venta por periodos que cambió el sector vacacional tal y como era conocido hasta la fecha.

En 1974 RCI (Resorts Condominiums International) fue fundado por Christel y Jon DeHaan. Con cierta perspicacia llegaron a la conclusión de que si los dueños de una multipropiedad eran capaces de intercambiar una semana por otra en diferentes lugares, el producto en sí mismo se revalorizaría y cada vez más gente compraría. Con el tiempo se comprobó que esto funcionaba y desde entonces se han ido formando grupos de intercambio por todo el mundo.

Durante los años siguientes, se crearon nuevas fórmulas de multipropiedad, como el Sistema de Puntos o de Copropiedad Fraccional, ofreciéndole al consumidor mayor flexibilidad, así como la posibilidad de optar por una gama más amplia de productos vacacionales. Pero los programas, que se vendían como una forma de promocionar a los clientes, no eran sino la posibilidad para los Complejos de incrementar sus ventas, utilizando las mismas técnicas agresivas de siempre, a fin de que los clientes adquiriesen más semanas o puntos. La idea en sí habría estado bien, si no se hubiesen hecho falsas promesas a los clientes con el único fin de poder cerrar una venta y sobreexplotar los inmuebles sin freno, a costa del engaño masivo a miles de víctimas.

Con este “invento”, algunas empresas dejaron de estar limitadas por el cupo máximo que soporta realmente un inmueble, y comenzaron a sobreexplotarlos vendiendo a diestro y siniestro unos aprovechamientos ficticios, por encima de la capacidad real de los inmuebles. Un fraude parecido a los productos complejos financieros que en realidad son “humo”. Así, de un inmueble que por ejemplo sólo soporta 500 inquilinos, las empresas venden su aprovechamiento a 5.000 inquilinos. Y con la trampa de unos inextricables sistemas de puntos y temporadas flexibles, todo sujeto a la “disponibilidad”, de esos 5.000 compradores al final sólo disfrutan los primeros 500 que llamen. El resto se queda sin nada, tras haber pagado enormes cantidades de dinero, y además, con un contrato abusivo y leonino donde dice que se permite y que usted está de acuerdo.


LOS DIFERENTES TIPOS DE PROPIEDAD VACACIONAL

LA ESCRITURA PÚBLICA FRENTE A LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA

Existen bastantes diferencias entre los varios tipos de multipropiedad. La más importante en España es la que existe entre la modalidad de derecho real limitado, y la modalidad de arrendamiento de temporada.

La tradicional escritura pública se caracteriza porque a través de ella lo que suelen adquirir los clientes es una cuota o varias cuotas indivisas de una finca que lleva aparejado el uso o disfrute de una o varias semanas de un apartamento concreto en el Complejo en que se encuentra sito el mismo. Ello se configura como un derecho real limitado, por el que si bien el adquirente tiene el dominio de su cuota o cuotas indivisas, ese disfrute es limitado y no goza del pleno dominio como ocurre con la adquisición de una cuota indivisa sin más. El propietario, como comunero estará obligado al pago de los correspondientes impuestos derivados de la adquisición en proporción a la cuota adquirida, que en España comprenden desde el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales hasta el Impuesto de Bienes Inmuebles, sin olvidar el pago de las correspondientes cuotas de comunidad, que son denominados en muchas ocasiones gastos de mantenimiento. En países como por ejemplo los Estados Unidos de América dichos impuestos se suman frecuentemente a las cuotas de mantenimiento.

Por otro lado, en la modalidad de arrendamiento de temporada, se venden derechos de uso sobre un bien inmueble sin la adquisición de cuota indivisa alguna. El que adquiere ya no goza de un derecho inmobiliario, ni de la disponibilidad sobre una cuota adquirida sobre dicho bien, sino que tan sólo tiene el uso o disfrute de una, siendo aplicable al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En ambos casos, tanto en el derecho real como en el arrendaticio, el aprovechamiento por turno debería garantizar el derecho a disfrutar de una propiedad dentro de un Complejo durante un número específico de años (50 años como máximo desde la entrada en vigor de la Ley 42/1998). No obstante, durante mucho tiempo los Complejos no han respetado la normativa vigente y han hecho firmar a los clientes contratos de duración indefinida, sentenciando de manera reiterada nuestro Tribunal Supremo que se trata de contratos nulos de pleno derecho.

LA SEMANA FIJA

Esta es una modalidad de multipropiedad que se ajusta a una semana particular o a días específicos del año. El Complejo vende una unidad particular de tiempo, digamos una semana o varias semanas, a un cliente para que la disfrute sobre un apartamento concreto en un Complejo determinado. El resto del año otros propietarios lo utilizan de manera similar.

LA SEMANA FLOTANTE

A veces la multipropiedad se vende como semana o semanas flotantes. Es decir, el uso y disfrute se concreta en un número de semanas de las que el adquirente dispone y las cuales selecciona para ello. Un ejemplo de esto sería una semana flotante de verano donde el propietario puede elegir cualquier semana de la temporada de verano, que generalmente va de la semana 21 a la 35. Algunos contratos de semanas flotantes excluyen la mayoría de los períodos de vacaciones lectivos, así que es posible que las semanas que se corresponden con estos periodos es posible que se vendan como semanas fijas.

Una semana flotante solo tiene sentido durante un periodo de tiempo determinado, es decir, dentro de una temporada del año concreta (alta, media o baja). Por ejemplo, el propietario puede disfrutar de una semana concreta en verano, y puede elegir qué semana del verano le gustaría disfrutar de sus vacaciones. Esto podría considerarse una ventaja sobre la semana fija de tiempo compartido, siempre que hubiera disponibilidad. No obstante, al quedar al arbitrio de algo tan etéreo como “la disponibilidad”, es lo que convierte a este tipo de contrato de compra de este tipo de semana es un contrato abusivo y nulo de pleno derecho, al no tener objeto cierto y quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

CLUBS DE VACACIONES

Son una variedad más reciente en el modelo de la multipropiedad. Mediante la afiliación a un Club de Vacaciones, los usuarios consumidores pueden pagar una cantidad de dinero por la afiliación, además de por la compra de puntos o semanas que les faculta para usar un inmueble durante un determinado periodo de tiempo. El consumidor seguirá pagando anualmente las cuotas de mantenimiento.

El Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de fecha 16 de Enero de 2017, ha declarado la nulidad de los contratos de este tipo subsumidos en la Ley 42/1998 al tratarse de “…la integración en una comunidad (membresía), mediante el abono de una cuota de entrada y de cuotas periódicas de mantenimiento..” por lo que “parece evidente que sí estaba contratando un aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, si bien mediante una fórmula que pretendía eludir la aplicación de la normativa específica en la materia (la mencionada Ley 42/1998 y la Directiva 94/47/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido”.

PROGRAMAS DE PUNTOS

Se trata de una operación mediante la que el comprador adquiere un número determinado de puntos, los cuales le darán derecho a disfrutar de un determinado inmueble vacacional. Como es lógico, a cada espacio vacacional se le asigna un número fijo de puntos que depende de factores tales como la temporada, la capacidad del apartamento, el destino solicitado. El comprador podrá dividir sus puntos en diferentes destinos y para períodos distintos, dependiendo del número de días que desee viajar, sin quedar sujeto a períodos máximos o mínimos. De esta manera, podrá disponer de los puntos adquiridos en función de las necesidades de cada momento.

Este sistema de puntos no se encontraba incluido en la Ley 42/1998, y ha sido considerado nulo de pleno derecho por diferentes Tribunales, al tratarse de una estructura fraudulenta elusiva de un contrato real de transferencia de derechos aprovechamiento por turno.

Algunas empresas aprovechan el sistema de puntos para sobreexplotar inmuebles, y vender su aprovechamiento a mucha más gente de la que en realidad puede disfrutarlo. Para ello se valen de un complejo sistema sobre la base de la “disponibilidad”, de modo que, de todos los que compran puntos, sólo disfrutan quienes llamen antes, con preferencia a los últimos que van entrando en el sistema.

Como este producto normalmente se utiliza en las siguientes vacaciones (cuando el periodo legal de libre desistimiento tras la firma del contrato ya está más que trascurrido), en los primeros años de disfrute se tiene cierta preferencia para reservar y canjear los puntos donde se desea. Pero a partir del primer o segundo año, los nuevos que compran tienen preferencia sobre los viejos, y comienzan los problemas para éstos últimos. La trampa se descubre: como la base es la “disponibilidad”, el resort siempre dice que no hay disponibilidad para los antiguos clientes, porque se la dan a los nuevos que van entrando para captarlos, y empezar de nuevo con el proceso.

El resultado: miles de clientes que pagan por nada, con contratos que duran décadas, que incluso se transmiten a los herederos, y que, encima, se deben seguir pagando anualmente so pena de recargos y juicios por impago.

PROPIEDAD FRACCIONAL

Mediante este tipo de contracto, el consumidor adquiere el derecho a utilizar u ocupar alojamiento turístico (apartamento, villa, etc.) mediante la adquisición de puntos que se traducen en el uso de una semana o varias semanas en un alojamiento, haciéndole creer, además, que adquiere una parte o porcentaje en el alojamiento.

En la mayoría de los casos, se utiliza como técnica de venta la promesa al cliente de que el inmueble será vendido en unos años y obtendrá unos réditos como copropietario. Se simula una inversión inmobiliaria con un aprovechamiento por turno, lo cual está absolutamente prohibido; dado que, entre otras razones, son contratos sin objeto (el supuesto inmueble que será vendido nunca se identifica, y la supuesta venta queda al arbitrio de la empresa).

La propiedad fraccional se encuadra dentro de los de multipropiedad, al tratarse del uso de un alojamiento según viene definido en la Ley 4/2012, que podría considerarse nulo de pleno derecho si no cumple con los requisitos establecidos en dicha norma (duración indefinida, indeterminación del objeto, etc, …) pero además por comercializarse con la palabra “propiedad” y hacer creer al consumidor que se le está transmitiendo una cuota de la propiedad, siendo ello totalmente falso y obligando además al comprador a pagar unas cuotas de mantenimiento como si de un copropietario se tratara.

DIFERENCIAS ENTRE LA PROPUESTA DE VENTA DE PROPIEDAD FRACCIONAL Y LA MULTIPROPIEDAD

La Multipropiedad se oferta como una opción más barata e inteligente en comparación con las estancias hoteleras y el alquiler de vacaciones. Es también una manera de motivar a los compradores contra la inflación en el coste de sus vacaciones futuras. La multipropiedad crea el concepto de alojamientos de vacaciones privados asequibles para personas que no pueden comprarse una casa de vacaciones.

La propiedad vacacional se ofrece como una opción más inteligente y barata. Los clientes compran una cantidad de vacaciones, que son de las que realmente pueden disfrutar y pagan sólo una parte del precio y el mantenimiento anual. En algunos casos, la propiedad fraccional permite a los compradores tener mejores calidades en los apartamentos de los que disfrutan que aquellos que podrían haber comprado como únicos propietarios. O, la propiedad fraccional hace que sea posible la adquisición de múltiples vacaciones en diferentes complejos.

Es creencia común que la Propiedad Fraccional le otorga un título de propiedad, cuando en realidad lo único que posee es un “derecho de uso”. Esto en algunos casos no es cierto, y a veces los compradores reciben un título de propiedad sobre la cuota adquirida. Lo que algunas personas no advierten es que con el Plan de Copropiedad Fraccional, las escrituras pueden estar a nombre de una compañía y ellos sólo disponer del derecho de uso de la propiedad.

A aquellos con los que los Complejos contactan para solicitarles información sobre la venta o terminación del contrato de afiliación son persuadidos para que efectúen el intercambio de su producto por una Propiedad Fraccional, lo que supone volver a tener que pagar.